本文摘要：7月16日，中梁控股集团有限公司（2772.HK，下称“中梁”）顺利在港股敲钟，沦为年内第三家指定资本市场的内房企，也是这其中资产和规模仅次于的一家。

7月16日，中梁控股集团有限公司（2772.HK，下称“中梁”）顺利在港股敲钟，沦为年内第三家指定资本市场的内房企，也是这其中资产和规模仅次于的一家。从过程来看，中梁的敲钟历程并非一帆风顺，甚至还起过一场极大的涟漪——2018年11月13日递交招股书，5月17日补足材料侯又改版了一版招股书，两个月后，中梁再一圆梦。据理解，中梁原订招股价范围为每股5.2-6.68港元，全球发售5.3亿股，预计筹措资金27.56亿至35.4亿港元。

而最后中梁的发行价为5.55港元/股，全球筹措股数远超过计划基础发售的31.77%（最后股份香港公开发表发售为53,313,000股，为计划发售的1.01倍，国际发售645,054,000股，为计划发售的1.35倍），总募资净额为27.73亿港元。从最后发行价和募资净额来看，这个数字正处于原订招股价预期的区间上限，这也似乎出有中梁更为激进的估值策略，但这并不影响投资者对它的寄予厚望，这一点从超额股份中也可看出而出有。

而从上市两日的股价走势来看，中梁并没明白这批新粉的自由选择——上市首日，中梁最高价到6.22港元，收盘价5.95港元，涨幅7.21%。昨日，中梁股价之后下跌，收报6.44港元，涨幅8.24%。两天里，中梁的总市值已由197亿港元减至227亿港元，日均快速增长15亿港元。

同时，上市次日，海通国际就公布研报，指出公司销售快速增长很快，预计2019年同比未来将会快速增长30%，合约负债占到较为低收益确定性强劲，同时财务务实，上市后融资成本未来将会更进一步上升，给与购入评级，目标价为9.70港元。较低定价，低股份，以及上海证券交易所后的高走势，中梁的敲钟故事，或许是将近一年内房企上市故事里，最极致的一则了。高调的定价高调的股势2018年至今新的上市的9家内房企里，有3家的最后发行价高于招股价区间的中位数，分别为弘阳地产、美的置业和中梁有限公司。

一般来说，较低的发售定价也意味著投资者未来能有较多的利润空间，性价比是较为低的，也应当能取得更加成功的股份配售。但受到2018年恒生指数走势不欠佳，以及投资者更为理性看来内地房地产业发展的影响，弘阳和美的在去年时候都遭遇到了香港公开发表发售部分股份严重不足的情况。这一情况，在中梁这里却是获得了超越。

超额的股份亲率，让原本只想求稳的中梁，反而受到了远超过预期的欢迎，沦为2018年以来第三家股份足额的内房股，也是第一家较低发行价低股份亲率的内房股。投资者的接纳，却是在月敲钟前就为中梁有限公司打足了气。

而敲钟之后倒数两日的飘红，也佐证了投资者的诙谐自由选择，要告诉，将近一年半里这9只内房股在上市首日以涨幅收盘的，也仅有三只。可以说道，中梁有限公司的上市，让香港投资者新的检视了内房企，也快速增长了内房股的上市信心。

特有的阿米巴与小体量低周转对于中梁为何能接到投资者的注目，中梁有限公司创始人、继续执行董事兼任董事长杨剑在上市仪式致词里将原因总结为：归功于我们对市场周期的做到、仅有结构布局的战略以及独有的阿米巴生态经营模式。合并明确来看，即精准的城市布局，以及阿米巴模式。招股书表明，中梁有限公司2016年、2017年及2018年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，年填充增长率为131%。

而今年上半年，根据克而瑞《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》表明，中梁有限公司已构建全口径（销售）金额681亿元，已完成全年1300亿元销售目标的52.38%。阿米巴模式，是中梁由黑马变成主流，甚至头部房企的最重要承托——在落地的过程上，中梁不断完善阿米巴，奠定了“1335密码”，即构建1个顺利方程式、突破3大发展瓶颈、建构3大闭环系统、打造出5大支撑体系。

持续唤起的组织动力、员工活力。归功于中梁的阿米巴模式，2018年，中梁苏沪、湘浙赣、皖赣、浙广、东南、浙鲁豫等多个区域集团销售业绩突破百亿，作为中梁独具特色的发展模式，阿米巴生态经营为企业销售业绩的快速增长获取了源源不断的内部驱动力。中梁策画项目基本小而精。

其项目主要为人民币5亿元土地款或建面在12万平方以下的中小体量、较低总价项目，因应标准化及细致的研发流程，用低动工面积加快资产周转运营。这种较慢继续执行的业务模式，也急遽推展了中梁的布局扩展。资料表明，2016年中梁共夺下63块地，期末土储766万平方米；2017年，中梁共夺下100余块地，期末土储翻至1903万平方米。

2018年，中梁的拿地速度基本超过平均值两天拿一宗地，期内追加土储2037万平方米，多达了2017年末的储备面积。2019年，中梁拿地速度减，在前三月追加290万平方米的土地储备。

截至2019年3月底，中梁的项目已从2016年底的覆盖全国17个城市变为了覆盖全国23个省份及直辖市，在124个城市享有353个项目，土地储备面积大约为3886万平方米。随势而动的土地投资策略“盘子”就越砖越大的时候，市场在变化，外部资金环境在变化，而中梁也在大大调整自己的城市战略。2015年，中梁以布局二线城市居多，此后两年，中梁开始注重三、四线城市。

在躲过二线城市高位低价时期的同时，又跟上了三、四线城市的棚改红利。2016年与2017年，刚好是中梁销售业绩很快快速增长的时期，分别构建了190亿元及649亿元的合约销售额。中梁将自己的拿地逻辑总结为：当公司资金充足、土地竞争更为白热化的时候，公司将减轻三、四线城市的布局比例；反之则不会减轻二线城市的比例。

因此，随着房地产形式的变化，中梁再度作出了战略调整——2018年7月，中梁开始将投资焦点逐步向二线城市移往。今年下半年的土地投资，中梁还将恪守这个逻辑。集团继续执行董事兼任首席执行官朱春雷就回应，如果土地价格下降，中梁可能会更加多投资二线城市，如果和上半年一样“热”，还是不会以三四线投资为主。

此外，与布局战略类似于，中梁的土地策略亦在随势而变。除了传统的招拍挂和收收购方式以外，中梁还通过代建、小股策画等模式提供土地，并大力谋求合作伙伴，牵头碧桂园、万科、融创、滨江、宝龙等品牌房企合作开发，减少资金成本，从而有效应对发展风险。中梁的敲钟故事早已有了一个好的开篇，坚信凭借握的几副好牌，中梁在资本市场的遨游将之后书写在后事当中。

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