本文摘要：在3月5日的十三届全国人大一次会议上，总理在政府工作报告中明确提出：坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位，实施地方主体责任，之后实施差别化调控，建立健全长效机制，增进房地产市场稳定身体健康发展。

在3月5日的十三届全国人大一次会议上，总理在政府工作报告中明确提出：坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位，实施地方主体责任，之后实施差别化调控，建立健全长效机制，增进房地产市场稳定身体健康发展。反对居民自寄居购房市场需求，培育住房出租市场，发展共计产权住房。

减缓创建多主体供给、多渠道确保、出租并购荐的住房制度，让广大人民群众早日构建还乡宜居。在新的政策引领下，发育了三十年的中国房地产业减缓步入了新房研发与存量房经营分段的新时代。

传统房企的单一盈利模式遭遇变革，多家品牌房企将业务焦点从新房的销售末端移往到销售与持有人运营举。房地产业核心竞争能力也将不仅反映在融资、拿地与研发上，还将反映在对存量房产的专业化、精细化的改建与运营能力上，相结合存量房资源进行多种服务性创意业务也已沦为业界共识，并问世一批新型的轻资产运营公司。牵头办公领域的优客工场在毛大庆的率领下早已风生水起，SOHO中国的3Q也已从北京、上海往更多城市布局；长租公寓领域经常出现了魔方公寓、贝客公寓、龙湖的冠寓等等茁壮中的品牌，同时还取得了金融上的反对；民宿短租领域也经常出现了公寓租赁平台途家、城市精品民宿运营商路客、海外中高端别墅短租预约平台第六感等。

金融创新助推地产转型金融属性是房地产行业与生俱来的脉源。无论轻资产运营还是轻资产投放与运营，都必不可少金融这个助力。当行业的研发度大大提升，银行贷款大大放宽，多元金融资本和社会财富必要或间接通过投资基金股权基金、资产管理计划等途径转入到不动产领域，了解参予行业变革，并从有所不同维度撬动着行业的金融价值。

各类存量房产的交易与出租市场的日益活跃，更为助推了房产资管业务的兴旺。优客工场、途家早已顺利展开了多轮融资，步入规模化发展之路，路客距离上一轮融资仅有一个月时间又取得了上亿的A+轮融资，白领公寓也于2017年11月3日在深交所发售成立总规模为2.7亿元的新派公寓权益型房托资产反对专项计划。业界资深人士分析指出，未来房地产行业不会分化为四类企业——一类是以传统研发居多的大型房企，一类居多攻打细分领域的中小型公司，一类以轻资产服务居多，还有一类为资产投资管理公司。在服务性创意公司背后，为其器官移植的正是第四类企业——资产投资管理公司。

专门基于存量房产的资产管理公司近年来才开始兴起，高和翰同基金是其中较为活跃、专业水准很高的一只。春节前，以高和翰同基金创始人王倩、苏鑫为代表的著名投资人和一批与服务涉及的轻资产运营创业者聚在一起京城，就城市更新、轻资产运营商、资产证券化等热门话题展开了了解交流，也为我们关上了探寻新的资管时代发展趋势的一扇窗口。

资管重塑房地产价值链两年前，新的正式成立的专心于房地产产业链股权投资的翰同资本，与擅长于一线城市和1.5线城市核心区域商业不动产投资以及城市更新的投资基金股权基金低和资本，合作发动了一支专心于房地产轻资产领域的股权投资基金——高和翰同基金。这支基金探讨在房地产产业链，从运营、管理、服务到交易，针对各种资产类型系统辨别所有涉房领域后，他们自由选择投资那些房地产细分领域的领先公司。在前美国华平基金中国区继续执行董事、翰同资本创始人王倩女士显然，从美国、欧洲和日本等发达国家房地产发展经验来看，大规模研发早就在上百年前已完成，之后都是存量资产运营、改建、交易，但某种程度构成了一个可观的市场。而目前的中国房地产行业，正处于从传统研发向各类运营转型的转折期，也是基金投资公司插手的机遇期。

密切环绕房地产产业链的专业细分领域布局是低和翰同基金的众多投资风格。王倩和她的团队对整个房地产价值链展开过辨别，构成了一个坐标系：横轴是产业链的主要环节，比如运营、交易和服务；纵轴则是业态，涵盖了居住于、办公、商业、行驶、养老、仓储等，其中居住于又细分了常住人口和旅居。他们就沿着这个产业链的坐标系找寻代表性的企业投资。正式成立一年后，2016年低和翰同基金先后投资了集中式连锁公寓“新起点公寓”、牵头办公品牌“优客工场”、长租公寓租房平台“嗨寄居”、中高端别墅预约平台“第六感SenseLuxury”、办公出租服务提供商“空间家” 商业出租服务平台“砖天地”等新创企业。

2017年，它又已完成了智能家居服务商“好享家”、精品城市民宿预约平台“路客”、领先物业管理服务企业“长城物业”、及办公园区运营商“创邑”等新的投资，将生态圈布局得更为原始。在高和翰同基金的反对与引领下，其所投资的企业皆经常出现了规模上的横跨。如空间家2017年12月的月度合约收益多达3000万元，同比增加了394%；第六感渡假别墅同期的月度收益同比增加了72%。

资产证券化将助推城市更新规模化盘点高和翰同基金参予投资的这些企业，能显现出这些都不是“轻资产”的持有人开发公司，而是环绕存量资产展开一系列统合、运营管理的轻资产公司。事实上，在房地产领域正在蓬勃发展的还有一类轻资产创意业务：即城市更新。很多研发企业和离开了研发企业独立国家创业的地产人都射击了这一领域。

前SOHO中国COO、现低和资本董事长、高和翰同基金合伙人苏鑫是插手城市更新业务的先锋，他把城市更新生动地比喻为“从房地产这根朽木上长出来的生命之花”。他指出，城市更新从一开始就展现出出有十分有所不同的特征，长线的投资、非常丰富的产业链、平稳的现金流以及更加偏重于内容和服务的提高，与房地产把土地加工成房子的制造业属性几乎有所不同。

城市更新归属于服务业，是消费和技术升级下的实体经济，“当房地产面对转型时，城市更新是必然选择”。当然，城市更新也是城市发展到一定阶段的必然选择，很多杨家的物业必须转变功能和焕新形象以及修整。

苏鑫快乐地提及，自2016年开始的这轮地产调控中，城市更新非但没受到压制，反而获得了反对。他讲解：上海早就实施了城市更新管理条例，东莞堪称成立了专门的城市更新管理局。被迫否认，城市更新的理念正在蔓延到整个中国。

因为城市更新需要做三方即政府、市民和投资方的共赢。政府可以减少税收，投资方构建资产价值的提高，市民则符合了消费升级的市场需求。虽然存量硬件与改建概念皆有不具备，但苏鑫指出，目前国内的城市更新，仍缺乏成规模的胆流动力，而REITs、CMBS等证券化产品，能为存量资产搭起平稳而持续的流通与运营资金，是城市更新的最后出口。

目前，还包括低和资本在内的多个金融机构方，都已针对存量资产发售了专项资产管理计划，特别是在是去年年底以来，还包括旭辉、保利、碧桂园在内的多个品牌长租公寓，皆顺利发售了40-100亿元额度平均的ABS。回应，苏鑫分析指出，虽然标准版REITs在国内还并未落地，但现在国内所经常出现的类REITs还是CMBS，其在融资规模、融资期限、增信手段等方面，都已具备很大的优势。

比如类REITs产品，首先融资的规模能超过估值的80%到90%，因为是按照物业年净经营现金流的15-20倍计算出来，倍数低、资金所求规模大；其次，融资年限也更长；另外可以通过资产本身来增信，不用额外的主体增信；还可以优化资产负债率，不闲置公开发表发债额度。CMBS的情况也类似于，其作为国际领先的标准化产品，融资规模比较传统的经营性物业贷款显著缩放。同时可协助企业提高在资本市场的认可度，切断资本市场多元融资渠道。

均可融合并购基金的发展，构成闭环滑动发展的商业地产运营模式。相比较必要卖出去买入赚的作法，证券化产品的模式不仅将资产管理权牢牢地掌控在了自己的手里，未来还可以参予基金差后级的投资，共享资产未来的溢价。苏鑫深信，类REITs等证券化产品的发售，是对城市更新风口的提早布局，而一旦证券化确实落地，城市更新这架直升机就能构建确实的航行。

新时代已来，行业转型早已开始，金融设施也开始跟上。仔细观察指出，两会精神鼓励行业创意，企业要寻求基业长青就要应时而变、大力创意、做到窗口，主动挣脱对传统路径的倚赖，还要认同专业、学会合作，寻求共赢与多输掉。

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